????記者近日獲悉，自治區國土資源廳、南寧鐵路局聯合印發了《關于做好南寧鐵路局鐵路用地土地確權登記和授權經營處置工作的通知》（下稱《通知》），標志著我區鐵路用地授權經營處置工作進入具體推進階段。作為國家改革鐵路投融資體制的一項新政，鐵路用地授權經營有望使地處黃金路段的鐵路用地，通過更靈活的方式入市。
????長期“沉睡”的大量鐵路用地入市，會對土地市場產生什么影響？10月3日，記者對此進行了走訪
????新政
????將刺激鐵路用地入市
????土地授權經營，指的是國家將土地授權給特定單位進行經營管理。獲得授權的單位，在與其他符合條件的企業合作時，可以將土地作價出資或入股。在鐵路系統負債率高的大背景下，2013年國務院發出《關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》，授權中國鐵路總公司經營原鐵路生產經營性劃撥土地。《通知》正是在這一前提下出臺的。
????《通知》明確，此次工作的主要內容是查清區內擬授權經營鐵路用地的數量、范圍、坐落、面積、現狀用途等情況，并編制宗地圖。同時，對土地進行地價評估，給符合條件的擬授權經營土地登記發證。《通知》要求，全區國土部門應在10月25日前，對符合發證條件的擬授權經營鐵路用地登記發證。鐵路部門應在11月下旬前完成編制土地產權狀況和地價水平報告。這項工作的開展，意味著鐵路用地授權經營工作在我區進入實質推進階段。業內人士分析，如果各項工作進展順利，明年可能就有鐵路用地入市，用于普通商品住宅或商貿服務項目開發。此外，國家給鐵路用地開發利用也開出了非常優惠的政策。國務院辦公廳今年7月發出的《關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》中提出，鐵路部門原有劃撥用地因轉讓或改變用途，不再符合劃撥用地條件時，可依法采取協議方式辦理用地手續。也就是說不用經過招標、拍賣、掛牌即可改變用途入市，這一政策優惠是十分罕見的。同時，支持鐵路用地整合周邊零散土地進行成片綜合開發。
????走訪
????部分土地處在繁華地段
????鐵路用地授權經營的政策剛出臺，就引發不少業內人士關注。這是因為不少鐵路用地極具開發價值，但多年來受政策限制，至今處于沉睡狀態，容積率低，利用率不高。
????10月3日，記者走訪中華路、衡陽路等南寧火車站周邊路段發現，該區域聚集了大量鐵路系統的相關單位和住宅區，以“南鐵”命名的小區和單位藏在各條小路里。但與近年來市區新建的高層商品房小區平均容積率3.0以上相比，這些大部分建于上世紀七八十年代的老小區多是低層樓房，一些還配建有雜物房，算下來容積率甚至還不到1.0。除了住宅區，不少鐵路系統內單位的辦公用房，也處在火車站周邊，也是低容積率低樓層的狀態。在原柳州鐵路局駐地的柳州市，這一情況更為多見。飛鵝路、鵝山路、城站路一帶，隨處可見與“柳鐵”相關的低容積率住宅區、辦公樓。
????分析
????對土地市場整體影響有限
????全區鐵路用地究竟有多少，又將拿出多少來進行授權經營，目前這些數據尚未公布。業內人士分析，雖然鐵路沿線一定范圍內的土地都屬于鐵路用地，總面積很大，但它們大多處在荒郊野嶺，基本不具開發利用價值。真正有價值的是市中心區域火車站周邊現有的鐵路后勤保障、職工生活和生產管理等用地。提高這些土地的容積率，在符合土地利用總體規劃的前提下改為商業、住宅用地入市。就南寧市來說，保守估計可有上百畝土地供應。但由于基本集中在特定區域，且不太可能在短期內全部入市，所以對土地市場的影響應該十分有限。
????市中心地價高房價高，這些鐵路用地入市后建什么更合適？廣西一家房地產企業的負責人認為，火車是大容量的運輸工具，火車站周邊天然形成有較大的人流量，用來建商業綜合體是較好的選擇。“國外有些大城市的交通樞紐，跟大型的購物中心就建在一起，里面甚至連IMAX影院都有，在里邊逛大半天不成問題。”該負責人說。同時，在商業建筑周邊建一些高層住宅也是可以考慮的。不少鐵路用地處在老城區，相關項目建設還可以與舊城改造相結合，避免重復建設。對居住在火車站周邊區域的普通市民來說，片區內商業也有望擺脫小、散、亂的局面，今后生活、購物更方便。
????由于鐵路用地基本上都是通過政府劃撥取得，相關的政策法規對劃撥用地的使用有著嚴格限制。長期以來，鐵路用地難以用于鐵路運輸外的經營性用途。而火車站周邊，卻是市區內最繁華的區域之一，物流業、商品零售業發達。根據南寧市從今年1月實施的新基準地價，朝陽路北片區名列全市8個商業1級片區之一（最低6級），平均樓面地價3625元/平方米，比中山路片區還要高。衡陽路、中華路的商業片區級別也是2級。 | 
